新浪乐居讯（编辑 杨留锋）近日，惠普公司国际软件人才及产业基地项目落户洛阳，将科技地产这一概念再次推向公众视线。洛阳的科技地产近两年发展迅猛，各类科技园区如雨后春笋般层出不穷，并且多个项目已“生根发芽”。那么科技地产有着怎样的发展趋势，会对城市的发展产生怎样的影响呢？

  现象

  惠普联姻洛阳 壮大古都科技地产队伍

  据了解，中国惠普软件将在洛阳打造中原区域唯一、国内最大的国际软件人才产业基地，建设内容包括：惠普软件人才实训中心、惠普软件测试中心、惠普IT资源服务中心，青年公寓及配套生活服务设施、惠普软件大厦等。

  根据合作意向，该项目总投资不低于20亿美元，占地约570亩，建设规模为100万平方米，分别位于洛阳市洛龙区和伊滨区。其中专门为惠普和洛阳项目发展而建设的惠普软件大厦将是一座高286米的“摩天大楼”，这座大厦也将成为洛阳一个新地标。整个项目建成后，有望将洛阳打造成“中国硅谷”。

  惠普与洛阳的大手笔“联姻”，为洛阳科技地产的发展增添了浓墨重彩的一笔。其实，科技地产在洛阳的发展至少已经经历了两个年头。此前在经开区大规模开发建设的863创智广场、恒生科技园、中国移动呼叫中心等多家项目已经生根发芽，取得阶段性建设成果，部分项目目前已投入运营。 据不完全统计，目前，西工区、涧西区、高新区、洛龙区、伊滨区、经开区、伊川县、孟津县等地，已有13个科技地产项目正在建设中，它们分别是：洛阳信息科技城、洛阳大学科技园、洛阳软件园、北航科技园、炎黄数据处理产业园(炎黄科技园)、景安IDC云计算产业园、移动智能终端产业园、数据动漫产业园、科技城产业园、863电子商务产业园、信息通信产业园、洛阳恒生金融外包产业园（洛阳恒生科技园）、洛阳空港国际现代服务业科技园。

    洛阳信息通信产业园：由市政府与省通信管理局共建，建成后进驻的呼叫中心、移动信息服务等各类企业超过100家，吸纳6万到8万人就业。目前，园区已进驻中国移动公司(洛阳)呼叫中心等项目。

    洛阳863电子商务产业园：重点发展电子商务结算中心、电子商务品牌运营、企业技术支撑等电子信息业务。目前，洛阳863软件孵化器项目已进驻。

    洛阳恒生金融外包产业园：主要发展国内外金融服务外包、数据处理、金融软件开发等项目。

    移动智能终端产业园：将建设产业孵化中心、产学研合作、国际交流及投融资服务四大支撑平台。

    洛阳科技城产业园：以微光机电产业、信息服务业、工业设计和创意产业为产业发展重点。

    炎黄数据处理产业园：引进数据产业项目不低于80个，涵盖数字出版、创意文化产业、数字课件产业链等。

    景安云计算产业园：形成10万平方米、运营25万台服务器的互联网数据中心，成为国内最大的互联网数据中心之一。

    数据动漫产业园：集动漫高级人才培训基地暨动漫明星学院、国际动漫制作基地、动漫延伸加工服务业、动漫互动主题公园等于一体。

    洛阳软件园：现有科技孵化企业148家，被认定为“省级火炬计划软件产业基地”。

    洛阳大学科技园：重点发展智能制造与嵌入式软件等产业。目前，起步区已吸引21家重点实验室进驻。

    洛阳信息科技城：重点发展软件研发、电子商务、物联网等产业。

    洛阳北航科技园：以北京航空航天大学和北京北航大学科技园有限公司为依托，重点吸引来自京沪等地的高成长性科技创新项目落户洛阳。

    洛阳空港国际现代服务业科技园：以总部经济、信息服务业、电子商务、现代物流、高新技术产业、文化创意产业、智能制造等现代服务业和高新科技研发企业为产业定位。

  纵观洛阳的科技地产，投资金额大，项目定位高成为主要特点，且科技地产队伍也在不断壮大，这对洛阳市经济、社会的发展以及城市形象的提升，势必产生重要的积极影响。

  概念

  科技与地产完美结合 新型产业园区开发模式

  科技地产有狭义和广义之分。狭义的科技地产是指在房地产开发中通过楼盘规划、建筑工艺、建筑材料、通讯信息化、生活智能化等环节，运用科技元素提升产品的科技含量和质量，以增加人在其中工作和生活的舒适性，从而打造出性价比较高的新型房产。比如开发商广告所宣传的“高舒适度”、“低能耗”、“恒温恒湿”等等这些具有高科技含量的住宅用语，都属于科技地产范畴。

  一般情况下，我们所指的科技地产更倾向于其广义定义——是以创新型和成长型企业为客户群，按照市场经济规律，以房地产开发为手段，通过专业化运营为其提供研发载体和产业服务，实现高新技术产业集群的一种新的产业园区开发模式。

  在广义的概念中，“科技”是服务对象，“地产”是支撑平台，“目标”是政府、客户、开发商三者利益诉求的均衡协调；“手段”是园区硬件环境开发和产业服务体系打造；“目的”是打造产业集群，推动区域经济发展方式转变和经济结构调整。

  科技地产主要体现在国内高新区的发展中，目前国内高新区的开发一般有4种类型：政府主导型、大企业集团自建基地型、政府和企业合作开发型、纯市场化企业开发型。

  据了解，目前洛阳的科技园区开发主要采取第四种发展模式，即从政府手中购置土地，再按照当地区域经济、产业结构等方面的特点，进行产业定位、园区规划以及物业租售乃至最后物业资产的管理、变现等，利用市场化手段，满足政府对园区开发建设的诉求，实现政府、开发商和入驻企业三方利益的平衡。

  发展

  洛阳科技园区初具规模 企业可享多种优惠政策

  “附近的中国移动呼叫中心已经投入使用了，每天都能遇见大批的美女来来往往，令人心潮澎湃。”刚入驻恒生科技园不久的一家网络公司程序员小董笑逐颜开地告诉记者，想当初公司要搬到这里时，简直是心灰意冷，由于快要成了大龄剩男，总担心搬来后一年到头见不到一个女生，耽误了终身大事。“没想到这里发展得那么快，简直超乎想象……”

  这也从一个侧面反映出，经开区科技园的发展确实已经初见成效。据了解，除了中国移动呼叫中心和已经初具规模并投入运营的恒生科技园之外，由洛阳 863软件孵化器有限公司投资运营的863创智广场的招商工作也取得了良好的“战绩”，目前已有广东、上海、北京、郑州等36家知名企业确定入驻。

  “在洛阳，随着住宅与商铺的升值空间收缩，越来越多的投资人开始瞩目新型地产项目；此外，入驻企业还能享受到多重优惠待遇，这也是863创智广场等一批科技园项目受到青睐的主要原因。”863创智广场营销部负责人告诉记者。

  地产与科技产业相结合，让民间资本注入科技产业，让普通大众分享科技带来的投资回报，这也是科技地产的“特色”。

  科技园区凭借政府的特殊“关照”，入驻企业可以享受到企业税收、物业租售、行业扶持等多种优惠政策，因而备受发展黄金期的中小企业青睐。比如，恒生科技园就为入驻企业提供免三年租金的优惠政策，基地的办公装修、水电安装、公共区域装修和宽带安装费均由恒生科技园负责；入住企业只需承担办公设施、水电费、物业费、电话费等开销；此外，企业税收还能享受区级留成部分50%-100%返还的优惠政策。“一年下来，光租金与税费至少就可以省下来十来万，为公司节省不少开支”，今年6月份刚刚入驻恒生科技园的一家网络服务公司负责人李先生告诉记者。

  前景

  实施国家自主创新战略 肩负城市经济结构转型重任

  近年来，随着经济格局的深刻变化，自主创新能力正成为国家竞争力的核心，强化科技创新，加快发展新兴产业，培育新的经济增长点已成为世界发展大趋势。我国政府高度重视科技自主创新，大力实施国家自主创新战略，加快培育战略性新兴产业，掀起了科技园区建设的新高潮。

  科技地产作为科技园区开发的崭新模式，已经成为顺应时代潮流、打造市场主导的技术创新体系、实施国家自主创新战略的重要方式。

  洛阳是一个制造业发达的城市，政府税收主要来源于机械加工、煤电、化工及矿产开采，其战略转型已迫在眉睫，信息产业及现代服务业成为“十二五”政府优先发展的产业方向。

  除了高新区之外，近几年，洛阳市在鼎力打造另一个有着“中原声谷”之称的热点区域——经开区，众多信息产业及现代服务业在该区域集聚：中移动呼叫中心、河南移动、恒生科技园、863软件孵化器、长厦门EBD等园区实际肩负了整个洛阳城市的产业转型的重任。

  “恒生科技园承载着服务洛阳乃至全国入园高新技术企业孵化和科技型企业聚集的双重功能，是实现科技成果的有效转化和洛阳城市科技含量快速提升的平台。”洛阳恒生科技园策划部经理柳茂对其项目的价值作出如此定性：“恒生科技园所形成的科技产业聚集的磁铁效应，必将对经济开发区乃至整个洛阳市现代服务业的发展产生极大的促进作用。”

  科技地产开发谋求的是各方利益诉求的均衡，以多方共赢为目的，不仅仅是开发商的利益。

  “政府通过科技地产开发可以缓解自建科技园区的资金、人才压力，实现持续的税收、就业等；入驻客户可以通过科技地产享受到产业发展的政策、资金、人才、技术四大要素方面的配套服务支持，加速科技成果产品化、产业化，实现企业的快速成长；开发商可以通过物业开发、物业经营、增值服务等方面来拓展传统科技园区开发的盈利模式，从而实现彼此之间利益诉求的均衡。”

  一家科技园负责人的这段话总结出科技地产无限美好的发展前景。